Das Bundesverfassungsgericht hdat die bislang gültige Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt.
Deshalb sind im Jahr 2022 alle Immobilien in Deutschland für die Grundsteuer neu zu bewerten. Dazu muss jeder Immobilienbesitzer in diesem Jahr an das Finanzamt eine Feststellungserklärung zur Ermittlung des Grundstückswerts abgeben.
Unsere Steuerberater können die Abgabe der Erklärung für Sie übernehmen. Auch wenn Sie ansonsten nicht Mandant in unserer Kanzlei sind, können wir die Erklärung zum Wert der Grundstücke für Sie abgeben.
Treten Sie mit uns in Kontakt, um die Erklärung zur neuen Grundsteuer über unsere Steuerberater abzugeben:
Somit erzielt auch das Unternehmen ein positive Wertschöpfung aus den Gesetzesmaßnahmen die seit dem 01.01.2017 Pflicht sind!
Was ist die Reform der Grundsteuer in 2022?
Das Bundesverfassungsgericht hat in 2018 entschieden, dass die bisherige Berechnung der Grundlagen zur Grundsteuer veraltet und damit verfassungswidrig sind.
Konkret ging es dabei darum, dass die bisherige Bewertung an Werten aus 1964 (alte Bundesländer) bzw. sogar 1935 (neue Bundesländer) festgemacht wurde. Darin wurde eine gewisse Ungleichbehandlung bei der Bewertung gesehen, da sich die Grundstückswerte in der gesamten Bundesrepublik massiv verändert hatten.
Nun gab das Gericht dem Gesetzgeber Zeit, bis spätestens 2025 neue Werte für die Grundsteuer anszusetzen. Und hier kommt die Neubewertung aller Grundstücke im Jahr 2022 ins Spiel, die die Grundlage dafür bildet, dass ab 2025 eine neue Grundsteuer durch die Gemeinden festgesetzt wird.
Durch die Reform soll es nach Aussagen der Politik insgesamt nicht zu einem höheren Grundsteueraufkommen kommen. Ob dieser Fall tatsächlich eintritt, hängt jedoch maßgeblich davon ab, wie die Gemeinden auf die Reform reagieren und ob die Hebesätze zur Grundsteuer angepasst werden.
Die Neuregelung
Die Bewertung der Grundstücke ist zunächst im Bewertungsgesetz geregelt. Dort wird das sogenannte Bundesmodell beschrieben. Dabei wird der Wert der Grundstücke unter anderem nach den Bodenrichtwerten und statistischen Mieterträgen ermittelt.
Dieses Bundesmodell greift grundsätzlich in allen Bundesländern. Jedoch können die Länder eigene Regelungen treffen. Folgende Bundesländer haben eigene Berechnungsmethoden entwickelt:
- Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenwertmodell
- Bayern: Flächenmodell
- Hamburg: Wohnlagenmodell
- Hessen: Flächen-Faktor-Modell
- Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell
- Saarland: Bundesmodell mit Abweichungen
- Sachsen: Bundesmodell mit Abweichungen
Beim Bundesmodell wird bei der Bewertung im wesentlichen noch unterschieden zwischen dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren. Die Bewertungsmethodik wird dabei nach der Art des Grundstücks unterschieden und wie folgt eingeordnet:
Ertragswertverfahren
Bei dem Ertragswertverfahren wird der marktüblich erzielbare Ertrag ermittelt. Dabei handelt es sich um ein nicht ganz leichtes mehrstufiges Verfahren für folgende Grundstücke:
- Einfamilienhäuser
- Zweifamilienhäuser
- Mietwohngrundstücke
- Wohnungseigentum
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren ist nicht der Ertrag entscheidend, sondern vielmehr die Herstellungskosten. Das Verfahren kommt dabei bei folgenden Grundstücken zur Geltung:
- Geschäftsgrundstücke
- gemischt genutzte Grundstücke
- Teileigentum
- sonstige bebaute Grundstücke
Berechnung der neuen Grundsteuer
Schematisch ermittelt sich die Grundsteuer beim Bundesmodell wie auch bisher wie folgt:
- Bewertung des Grundbesitz (Grundbesitzwert)
- multipliziert mit der Steuermesszahl (dies ergibt dann den Grundsteuermessbetrag)
- multipliziert mit dem Hebesatz der Gemeinde
- dies ergibt die Höhe der Grundsteuer
Insgesamt müssen Sie sich als Immobilienbesitzer tendenziell auf höhere Grundsteuern einstellen. Das gilt besonders für die Bundesländer Thüringen, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Brandenburg, Mecklenbug-Vorpommern, da dort die Grundsteuer noch aufgrund der Werte von 1935 festgesetzt wurde. In den übrigen Bundesländern erfolgte die Berechnung nach den Werten aus dem Jahr 1964.
Was ist der Grundbesitzwert?
Der Grundbesitzwert ist der Wert, der sich durch die Bewertung des Grundstücks ergibt. Dabei spielen die Faktoren wie Bodenrichtwert, statistisch ermittelte Nettokaltmiete, Grundstücksfläche, Immobilienart und Alter des Gebäudes zusammen.
Was ist die Steuermesszahl?
Die Steuermesszahl ist ein Multiplikator, der auf den Grundbesitzwert angewendet wird. Gegenüber der alten Regelung wurde dieser Wert wesentlich gesenkt und beträgt jetzt grundsätzlich nur noch 0,034%.
Was ist der
Hebesatz?
Hebesatz: Dieser wird durch die Kommunen festgelegt und ist damit von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Bis zum Jahr 2025 ist geplant, dass alle Kommunen die Hebesätze so anpassen, dass sich das Grundsteueraufkommen nicht erheblich verändert.
Fragen zur neuen Grundsteuer nach der Reform
Wir möchten Ihnen hier Antworten auf drängende und häufige Fragen zur Grundsteuer geben. Bitte beachten Sie: Dieses Angebot stellt keine Rechtsberatung dar.
Die Einnahmen über die Grundsteuer fließen den Städten und Gemeinden zu, die damit Schulen, Kitas, Schwimmbäder oder andere gemeinnützige Einrichtungen finanzieren. Ebenso kommen sie der öffentlichen Infrastruktur zugute.
Im Grundgesetz gibt es das Gebot der Gleichbehandlung. Allerdings wurde bisher die Grundsteuer so berechnet, dass eigentlich ähnliche Grundstücke sehr unterschiedlich besteuert wurden. Zugrunde liegende Berechnungswerte stammen zudem aus den Jahren 1935 in Ostdeutschland und 1964 in Westdeutschland. Die Werte haben sich tatsächlich aber sehr unterschiedlich entwickelt.
Daher hat das Bundesverfassungsgericht die gesetzlichen Regelungen zur Grundsteuer für unvereinbar mit dem Grundgesetz erklärt. Daraufhin wurde die Ermittlung der Werte zur Grundsteuer angepasst. Man hat ein neues sogenanntes Bundesmodell als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer geschaffen. Dieses Modell ist bundesweit gültig, jedes Bundesland hat aber weiterhin die Möglichkeit ein eigenes Grundsteuermodell zu beschließen (Öffnungsklausel).
Gültig wird die neue Steuer ab 01.01.2025. Allerdings erfolgt die erste Hauptfeststellung der neuen Grundstückswerte zum Stichtag 1. Januar 2022. Grundstückeigentümer sind damit aufgefordert, eine Erklärung zur Feststellung der Grundstückswerte im zweiten Halbjahr 2022, d.h. ab dem 1.7.2022. Juni 2022 abzugeben.
Da das alte Verfahren als verfassungswidrig erklärt wurde, hätten die Kommunen bald keine Grundsteuer mehr erheben dürfen. Es bräuchte dann ein völlig neues Gesetz. Um das zu verhindern gilt nun eine Übergangsfrist von insgesamt 5 Jahren, die dann mit dem Inkrafttreten der Reform zum 01.01.2025 endet.
Die neue Grundsteuer wird erst ab dem 01.01.2025 gültig sein. Dennoch müssen bereits im Jahr 2022 dazu die Erklärungen für die Feststellung der Werte abgegeben werden.
Das lässt sich leider nicht pauschal sagen. Für manche wird die Steuer geringer ausfallen, für andere höher.
Nein, durch die sogenannte Öffnungsklausel kann jedes Bundesland auf einer Grundlage eigene Modelle entwickeln.
Davon machen auch einige Bundesländer wie Bayern und Baden-Württemberg (und andere) Gebrauch. Allerdings darf kein Bundesland durch die Wahl seines Modells gegenüber anderen Bundesländern zu Lasten der anderen Bundesländer handeln.
Da für Geschäftsgrundstücke andere Daten erhoben werden, wird sich die Grundsteuer hier am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren.
Bei Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) wird das Ertragswertverfahren beibehalten, aber vereinfacht und typisiert.
Nein, Sie müssen nicht regulärer Mandant sein, damit wir für Sie die Erklärungen zur Grundsteuer bearbeiten. Sie können auch weiterhin bei Ihren Steuerberater bleiben oder auch sonst alle Tätigkeiten rund um das Thema Steuern auch weiterhin selbst erledigen. Wir unterstützen Sie bei Bedarf nur bei der Grundsteuer. Sie gehen auch keine weiteren Verpflichtungen mit uns ein.
Wir rechnen unsere Leistungen nach der Steuerberatervergütungsverordnung nach Pauschalpreis ab (§ 14 StbVV).
Wir haben Ihnen unten auf dieser Seite eine Preisübersicht zur Verfügung gestellt. Der Preis richtet sich nach der Art des Grundstücks, dass durch uns zu bewerten ist.
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